Le regole fiscali che applichiamo
Questa pagina non è una sintesi scritta a mano: mostra i valori che il motore usa davvero per calcolare. Se un'aliquota cambia nel prodotto, cambia qui.
I parametri sono versionati per anno d'imposta: un progetto valutato con la fiscalità 2026 continua a usare questi numeri anche dopo un aggiornamento normativo, così i confronti nel tempo restano leggibili.
Alcuni valori sono predefiniti modificabili, non costanti di legge: le aliquote IMU e la TARI variano per comune, e nell'applicazione si possono sovrascrivere. Sono segnalati come tali.
Imposte di acquisto
Quando il venditore è un privato si applica l'imposta di registro proporzionale; quando è un'impresa costruttrice si applica l'IVA e le altre imposte scendono in misura fissa.
| Registro, prima casa da privato | 2% |
| Registro, seconda casa da privato | 9% |
| Registro, acquirente societàSenza accesso al prezzo-valore | 9% |
| Registro, importo minimo | 1.000 € |
| IVA, prima casa | 4% |
| IVA, seconda casa non di lusso | 10% |
| IVA, immobile di lusso | 22% |
| Ipotecaria e catastale, regime registro | 50 € + 50 € |
| Registro, ipotecaria e catastale, regime IVA | 200 € + 200 € + 200 € |
Dove agisce nel percorso: 3 · Immobile
Regime prezzo-valore
Riservato alle persone fisiche che acquistano da privato: la base imponibile non è il prezzo pattuito ma la rendita catastale rivalutata e moltiplicata. Su un immobile con rendita bassa rispetto al prezzo, è il singolo risparmio più grande dell'intera operazione.
| Rivalutazione della rendita | 5% |
| Moltiplicatore prima casa | 110 |
| Moltiplicatore seconda casa | 120 |
| Esenzione totale under 36Con ISEE entro soglia e accesso al Fondo di Garanzia prima casa | Prevista |
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Cedolare secca
Imposta sostitutiva che assorbe IRPEF, addizionali, registro e bollo sul contratto. Il vantaggio è quasi sempre reale, ma ha due conseguenze che vengono spesso ignorate.
| Aliquota ordinaria | 21% |
| Aliquota canone concordatoRichiede un comune ad alta tensione abitativa | 10% |
| Locazioni brevi, primo immobile | 21% |
| Locazioni brevi, dal secondo immobile | 26% |
| Soglia appartamenti per locazione breveOltre questo numero si configura attività d'impresa. Dal 2026 la soglia scende da 4 a 2. | 2 |
| Categorie catastali ammesse | A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/8, A/9, A/11 |
Le due conseguenze da conoscere
- Il canone resta fermo. L'opzione comporta la rinuncia all'adeguamento ISTAT per tutta la sua durata. Su un orizzonte lungo il mancato adeguamento erode una parte consistente del vantaggio d'aliquota, e il calcolo lo tiene in conto.
- Le detrazioni edilizie possono restare inutilizzate. Essendo un'imposta sostitutiva, la cedolare non lascia IRPEF da cui detrarre. Se non ci sono altri redditi capienti, la quota annua di detrazione è persa e non si riporta in avanti.
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Imposte sul contratto di locazione
Dovute solo in regime ordinario: con la cedolare secca sono assorbite. Il registro si calcola sul canone pattuito, non su quello effettivamente incassato, quindi lo sfitto non lo riduce.
| Registro, aliquota annua | 2% |
| Quota a carico del locatoreRipartizione convenzionale con il conduttore | 50% |
| Registro, minimo annuo | 67 € |
| Bollo per contrassegno1 contrassegni per copia, 2 copie | 16 € |
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IRPEF e addizionali
Regime ordinario di tassazione del canone. La deduzione forfetaria riduce la base imponibile, ma il reddito si somma agli altri e può spostare lo scaglione marginale.
| Da 0 € a 28.000 € | 23% |
| Da 28.000 € a 50.000 € | 35% |
| Oltre 50.000 € | 43% |
| Quota imponibile del canoneDeduzione forfetaria del 5% | 95% |
| Addizionale regionale (predefinita)Varia per regione | 1,70% |
| Addizionale comunale (predefinita)Varia per comune | 0,60% |
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Imposte ricorrenti: IMU e TARI
Sono i costi che tornano ogni anno e che più spesso vengono dimenticati nei conti a mente. Le aliquote sono deliberate dai comuni: quelle indicate sono predefinite, da sovrascrivere con i valori reali.
| Prima casa non di lusso | Esente |
| Rivalutazione della rendita | 5% |
| Moltiplicatore abitativo | 160 |
| Aliquota seconda casa (predefinita)Deliberata dal comune | 1,06% |
| Aliquota società (predefinita) | 1,06% |
| TARI (predefinita)Varia sensibilmente per comune | 3 €/mq all'anno |
Dove agisce nel percorso: 3 · Immobile
Detrazioni per ristrutturazione
Si recuperano in quote annuali costanti e scontano esclusivamente l'IRPEF lorda. Non abbattono le addizionali né le imposte sostitutive: senza capienza, la quota dell'anno è persa e non si riporta.
| Numero di quote annuali | 10 |
| Bonus casa, abitazione principale | 50% |
| Bonus casa, altri immobili | 36% |
| Bonus casa, massimale per unità | 96.000 € |
| Ecobonus | 36% fino a 60.000 € |
| Sismabonus | 36% fino a 96.000 € |
| Spettanza ai soggetti IRES | Esclusa |
Riferimento ufficiale: Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali, Agenzia delle Entrate.
Dove agisce nel percorso: 4 · Ristrutturazione
Imposta sostitutiva sul mutuo
Si applica una volta sola sull'importo erogato e viene trattenuta dalla banca alla stipula. È un costo iniziale, non ricorrente.
| Prima casa | 0,25% |
| Altri immobili | 2% |
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Plusvalenza da rivendita
Per le persone fisiche la plusvalenza è tassabile solo entro un periodo di possesso definito. Superato quello, la rivendita non genera imposta: è spesso il fattore che determina l'anno di uscita ottimale.
| Periodo di esenzione | 5 anni |
| Aliquota sostitutivaIn alternativa alla tassazione ordinaria | 26% |
Dove agisce nel percorso: 6 · Ricavi, strategia di uscita
Regime società
Cambia tutto: si tassa l'utile e non il canone, il fabbricato si ammortizza al netto del terreno, e gli interessi passivi sono deducibili entro un limite legato al risultato operativo.
| IRES | 24% |
| IRAP | 3,90% |
| Ammortamento del fabbricato | 3% |
| Scorporo del terrenoQuota non ammortizzabile | 20% |
| Limite interessi deducibili | 30% del ROL |
Dove agisce nel percorso: 1 · Investitore
Vuoi vedere come questi parametri si traducono in numeri sulla tua operazione? Il percorso guidato li applica tutti, e il metodo di calcolo spiega come si arriva a ciascun indicatore.
Le simulazioni fiscali e finanziarie prodotte da questo strumento hanno finalità informative e non sostituiscono la consulenza di un commercialista, di un notaio o di un intermediario abilitato. Verificare sempre aliquote, agevolazioni e requisiti soggettivi con un professionista.