Metodo

Come calcoliamo, indicatore per indicatore

Ogni numero che l'applicazione mostra dichiara come è ottenuto e con quali valori si confronta. Questa pagina è generata dalle stesse descrizioni che leggi dentro il prodotto: non può raccontare qualcosa di diverso da ciò che il motore fa.

I rendimenti si misurano sul primo anno a regime: se sono previsti lavori, il primo anno di calendario è dimezzato dal cantiere e falserebbe ogni indicatore. Dove serve, la scheda lo dice.

Le soglie di riferimento sono una sola tabella nel codice, da cui derivano sia il colore del valore sia il testo che leggi qui. Non possono divergere: se un giorno cambia la soglia, cambia anche questa pagina.

Redditività dell'immobile

Quanto rende il bene in sé, a prescindere da come lo finanzi: serve a confrontare immobili diversi.

Rendimento lordo

È la metrica più immediata da comunicare e da confrontare con gli annunci, ma ignora del tutto i costi di gestione.

Calcolo.: Canoni lordi annui ÷ costo totale dell'operazione (prezzo, imposte di acquisto, costi accessori e lavori).
Riferimenti.: Buono da 5% in su; sotto 3,5% è critico. Sulle 18.944 zone censite da OMI nel 2025/2 la mediana italiana è 4,47%, con metà dei casi fra 3,98% e 5,13%.

Rendimento netto

Quanto rende davvero l'operazione, al netto di tutti i costi ricorrenti.

Calcolo.: Reddito operativo netto (canoni meno tutti i costi ricorrenti) ÷ costo totale dell'operazione.
Riferimenti.: Buono da 4% in su; sotto 2,5% è critico. Di norma si colloca 1-1,5 punti sotto il rendimento lordo: la distanza fra i due misura il peso della gestione.

Cap rate

Misura la redditività del solo immobile: è il termine di paragone corretto fra alternative finanziate in modo diverso.

Calcolo.: Reddito operativo netto ÷ prezzo dell'immobile, senza considerare mutuo e costi di acquisto.
Riferimenti.: Buono da 4,5% in su; sotto 3% è critico. Non risente della leva finanziaria, quindi è il termine di paragone corretto fra immobili diversi.

Rendimento del capitale

Quanto rende il denaro che metti sul tavolo, effetto leva incluso.

Cash-on-cash

Quanto rende ogni anno il denaro effettivamente immobilizzato, banca già pagata.

Calcolo.: Flusso di cassa annuo al netto di rata e imposte, esclusa la vendita ÷ capitale proprio investito.
Riferimenti.: Buono da 6% in su; sotto 2% è critico. Fortemente influenzato dalla leva: con molto debito può salire pur peggiorando il rischio.

TIR (IRR)

Compare quando l'operazione prevede una vendita.

È l'unico indicatore che tiene conto di quando arrivano i soldi: mille euro fra un anno valgono più che fra dieci.

Calcolo.: Tasso che azzera il valore attuale dei flussi del capitale proprio: esborso iniziale, flussi annui e incasso netto della vendita.
Riferimenti.: Buono da 8% in su; sotto 4% è critico. Riferimento per il residenziale italiano su orizzonti pluriennali.

TIR dei soli flussi di cassa

Compare quando non è prevista alcuna vendita.

È il pavimento del rendimento reale: l'immobile in portafoglio e il debito già rimborsato non sono contati.

Calcolo.: Tasso che azzera il valore attuale dell'esborso iniziale e dei soli flussi annui incassati, senza alcuna vendita.
Riferimenti.: Buono da 8% in su; sotto 4% è critico. Riferimento per il residenziale italiano su orizzonti pluriennali.

TIR con valore terminale

Compare quando non è prevista alcuna vendita.

La distanza dal TIR dei soli flussi misura quanta parte del rendimento dipende dall'apprezzamento ipotizzato, che è la componente più incerta.

Calcolo.: Come il TIR, ma aggiunge all'ultimo anno una vendita ipotetica al valore di mercato stimato, al netto di costi di vendita e imposta sulla plusvalenza.

Patrimonio netto al termine

Compare quando non è prevista alcuna vendita.

Quantifica la ricchezza accumulata ma non ancora realizzata: diventa liquida solo vendendo.

Calcolo.: Valore di mercato stimato a fine orizzonte meno debito residuo, costi di vendita e imposta sulla plusvalenza.

ROI complessivo

Dice quanto si guadagna in totale per ogni euro investito, ma ignora del tutto il tempo impiegato per arrivarci.

Calcolo.: Guadagno netto cumulato sull'intero orizzonte, vendita compresa ÷ capitale proprio investito.
Riferimenti.: Buono da 30% in su; sotto 10% è critico. Va letto insieme alla durata: il 30% in cinque anni e in venti non sono la stessa cosa.

Ritorno complessivo

Compare quando non è prevista alcuna vendita.

Dice quanto si guadagna in totale per ogni euro investito, ma ignora del tutto il tempo impiegato per arrivarci.

Calcolo.: Flussi incassati più patrimonio netto residuo, meno il capitale investito ÷ capitale proprio investito.
Riferimenti.: Buono da 30% in su; sotto 10% è critico. Va letto insieme alla durata: il 30% in cinque anni e in venti non sono la stessa cosa.

Equity multiple

Quante volte torna indietro il capitale. A differenza del TIR non dipende dalla durata: i due vanno letti insieme.

Calcolo.: Totale di quanto rientra (flussi incassati più patrimonio finale) ÷ capitale proprio investito.
Riferimenti.: Buono da 2× in su; sotto 1,3× è critico. Sotto 1× rientra meno denaro di quanto ne è stato investito.

Utile netto complessivo

È il guadagno in euro dell'operazione: il numero che si porta a casa, non un rapporto.

Calcolo.: Somma di tutti i flussi di cassa, vendita compresa, meno il capitale proprio investito.

Flussi già incassati

Compare quando non è prevista alcuna vendita.

È il guadagno in euro dell'operazione: il numero che si porta a casa, non un rapporto.

Calcolo.: Somma dei flussi di cassa annui meno il capitale proprio investito; l'immobile ancora in portafoglio non è contato.

Capitale proprio richiesto

È il denaro da mettere sul tavolo: dice se l'operazione è alla tua portata, prima ancora di quanto renda.

Calcolo.: Prezzo, imposte di acquisto, costi accessori e lavori, meno l'importo finanziato dalla banca.

Plusvalenza netta

Compare quando l'operazione prevede una vendita.

Isola quanta parte del guadagno viene dalla rivendita anziché dalla gestione: è la componente che dipende dal mercato.

Calcolo.: Prezzo di vendita meno costi di vendita, costo fiscale dell'immobile e imposta sulla plusvalenza.

Plusvalenza latente

Compare quando non è prevista alcuna vendita.

Guadagno teorico non realizzato finché non si vende. Per le persone fisiche non è tassabile oltre i cinque anni di possesso.

Calcolo.: Valore di mercato stimato a fine orizzonte meno il costo fiscale dell'immobile.

Sostenibilità e rischio

Quanto margine hai prima che l'operazione smetta di reggersi in piedi.

DSCR

Compare solo in presenza di un mutuo.

Misura se l'affitto basta a pagare la banca: è il primo numero che guarda un'istruttoria di fido.

Calcolo.: Reddito operativo netto ÷ rate del mutuo pagate nell'anno, quota capitale e interessi compresi.
Riferimenti.: Buono da 1,3 in su; sotto 1,1 è critico. È l'indicatore che guarda la banca: sotto 1 il canone non copre la rata e la differenza esce dalle tue tasche.

Payback period

Dice in quanto tempo rientri del capitale: è una misura di rischio, non di rendimento.

Calcolo.: Anni necessari perché i flussi di cassa cumulati eguaglino il capitale proprio investito; la vendita è esclusa dal conteggio.
Riferimenti.: Buono fino a 12 anni; oltre 20 anni è critico. Misura per quanto tempo il capitale resta esposto prima di rientrare.

Occupazione di pareggio

Compare per affitto lungo e breve, non per il flip.

Indica quanto può calare l'occupazione prima che l'operazione vada in perdita.

Calcolo.: Quota dei ricavi potenziali che serve a coprire costi operativi e rata del mutuo.
Riferimenti.: Buono fino a 55%; oltre 75% è critico. È il margine prima che l'operazione vada in perdita: più è basso, più regge cali di domanda.

Detrazione non utilizzata

Compare solo quando una quota di detrazione va perduta.

Segnala capienza fiscale sprecata, e il valore da puntare è zero: la cedolare secca è un'imposta sostitutiva e non lascia IRPEF da cui detrarre. La quota persa non è riportabile agli anni successivi.

Calcolo.: Somma delle quote annue di detrazione edilizia che nessuna IRPEF lorda ha potuto assorbire.

Da dove vengono i riferimenti

La soglia del rendimento lordo è l'unica ancorata a una misurazione nostra: la mediana italiana di zona, calcolata sulle zone dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare che pubblicano sia i valori di compravendita sia quelli di locazione. È il riferimento più difendibile perché viene dai dati che l'applicazione già usa.

Le altre soglie riflettono la prassi corrente del settore. Non sono regole: sono il punto da cui iniziare a farsi domande. Un DSCR di 1,2 non rende un'operazione sbagliata, ma spiega perché una banca potrebbe chiedere più garanzie.

Le aliquote e i massimali applicati ai calcoli sono raccolti nella guida fiscale, con l'anno d'imposta a cui si riferiscono.

Le simulazioni fiscali e finanziarie prodotte da questo strumento hanno finalità informative e non sostituiscono la consulenza di un commercialista, di un notaio o di un intermediario abilitato. Verificare sempre aliquote, agevolazioni e requisiti soggettivi con un professionista.